Deconstruyendo la inversión urbana Xu Jia Finanzas Finanzas China Finanzas Prensa

●Capítulo 1 El Origen y Desarrollo de las Empresas de Inversión Urbana 1
Sección 1 Definición y connotación de las empresas de inversión urbana 1
1. Empresa de Inversión Urbana ≠ Plataforma de Financiamiento del Gobierno Local1
2. El surgimiento de la primera tanda de empresas de inversión urbana
III. Atributos de negocio de las empresas de inversión urbana
IV. La “Aspiración Original” de las Empresas de Inversión Urbana 6
V. Re-entendimiento de las Sociedades de Inversión Urbana7
VI. Resumen 8
Sección 2 Antecedentes y factores internos del desarrollo de las empresas de inversión urbana 8
1. Reforma de la distribución de impuestos: la discrepancia entre el poder financiero y el poder administrativo
2. Ley de Presupuestos de 1994: Se restringe la financiación directa de los gobiernos locales10
3. Proceso de urbanización: presión de inversión en la construcción de infraestructura11
IV. Recursos de tierras: un amplificador para la financiación del gobierno local12
V. Resumen 13
Sección 3 La historia del desarrollo de las empresas de inversión urbana 13
1. La etapa embrionaria de las empresas de inversión urbana: desde finales de la década de 1980 hasta mediados de la década de 199014
II. El Período de Crecimiento de las Empresas de Inversión Urbana: 1998 a 2007
3. El período de crecimiento explosivo de las empresas de inversión urbana: 2008 a 2010
IV. El período de madurez de las empresas de inversión urbana: 2010 a 201418
V. Periodo de ajuste para las sociedades de inversión urbana: 2014 a 201922
VI. La lógica implícita de la transición de las empresas de inversión urbana del período de ajuste al período de transformación 25
VII. Período de transformación de las empresas de inversión urbana: después de 201929
8. Resumen 34
Apéndice 1 Resumen de las políticas relacionadas con las sociedades de inversión urbana 35
Capítulo 2 La Lógica Interna de las Creencias de la Compañía de Inversión Urbana 53
Sección 1 Sistema Fiscal y Tributario 53
1. Reavivar la vitalidad económica transfiriendo poder financiero a los gobiernos locales53
2. Entre la “liberación” y la “recaudación” del poder financiero, los recursos financieros del gobierno central han estado disminuyendo 55
3. El “retroceso” y el “avance” del sistema de contratación fiscal en la etapa embrionaria de la economía de mercado56
4. Centralización del Poder Financiero y Descentralización del Poder Administrativo bajo el “Sistema de Reparto Fiscal”59
V. Resumen 61
Apéndice 2: Resumen de políticas relacionadas con el sistema fiscal 63
Sección 2 Finanzas de la Tierra y Finanzas de la Tierra 68
I. Separación de los derechos de uso del suelo y la propiedad del suelo68
II. Expropiación de tierras y la transformación de la naturaleza de los derechos de uso del suelo69
III. La Evolución del Sistema de Transferencia Compensada de Derechos de Uso de Suelo71
IV. La composición del ingreso de la tierra y el saldo del ingreso de la tierra 73
5. La Elección del Gobierno Local y la Formación de Finanzas de la Tierra76
VI. De las Finanzas de la Tierra a las Finanzas de la Tierra79
VII. Resumen 82
Apéndice 3 Resumen de políticas relacionadas con la tierra 84
Sección 3 Construcción de Infraestructura y Sistema de Inversión y Financiamiento 88
1. Alinear las necesidades de construcción de infraestructura con los fondos del proyecto88
2. Presión de inversión y construcción y canales de financiamiento de los gobiernos locales90
III. Balance de Inversión y Financiamiento entre Proyectos Comerciales y Proyectos de Bienestar Público93
4. Ideales y Realidades de los Modelos de Financiamiento en la Era de la Inversión Post-Urbana95
V. Cambios en el contenido de inversión y construcción y su impacto en el comportamiento de financiamiento 99
VI. Resumen 101
Apéndice 4: Resumen de las políticas relacionadas con la inversión del proyecto 103
Sección 4: La base y las grietas de la fe en la inversión municipal 109
1. El vínculo entre las empresas de inversión urbana y los gobiernos locales109
2. Externalidades positivas causadas por los pasivos de las empresas de inversión urbana 110
3. El triángulo de financiación de los gobiernos locales, las empresas de inversión urbana y las instituciones financieras112
IV. La Experiencia y Resiliencia del Gobierno Central al Enfrentar Riesgos Financieros 114
5. El dolor insoportable de la crisis crediticia para los gobiernos locales116
6. Desde la perspectiva de la trayectoria de liberación de riesgos de las empresas de inversión urbana, la firmeza de la fe en la inversión urbana
VII. Resumen 121
Capítulo 3 La Estructura de los Estados Financieros de las Empresas de Inversión Urbana 123
Sección 1 Restricciones sobre los Estados Financieros de las Empresas de Inversión Urbana 124
1. Restricciones de Activos 124
2. Línea de Restricción de Pasivos Línea 129
3. La Línea de Restricción del Retorno 133
4. Limitaciones de Costo 137
V. Resumen 138
Sección 2 Construcción de Activos de Sociedades de Inversión Urbana 140
1. Fondos Monetarios 140
2. Activos de tierra 142
3. Bienes Raíces 148
4. Participación estatal 150
V. Derechos de Franquicia154
VI. Proyectos de Ingeniería y Cuentas por Cobrar 155
VII. Resumen 156
Sección 3 Estructura Empresarial de las Sociedades de Inversión Urbana 156
1. Negocio de consolidación y desarrollo de tierras 157
2. Negocio de construcción de infraestructura 160
3. Negocio de vivienda asequible 169
IV. Otros negocios operativos 172
V. Resumen 178
Capítulo 4 Opciones de Financiamiento para Empresas de Inversión Urbana 179
Sección 1 Mapa de Financiamiento de Empresas de Inversión Urbana 179
1. Métodos de financiamiento de las empresas de inversión urbana181
2. Estructura de financiamiento de las sociedades de inversión urbana184
3. Costos de financiamiento de las sociedades de inversión urbana
4. Recomendaciones de financiación para empresas de inversión urbana 191
V. Resumen 194
Sección 2 Opciones de Financiamiento para Instrumentos de Deuda de Sociedades de Inversión Urbana 195
I. Los instrumentos de deuda cubren el plazo de las necesidades de financiación 195
2. Exigencias sobre el uso de los fondos en la inversión urbana de instrumentos de deuda 201
3. Restricciones de Escala y Características de Costo de los Instrumentos de Deuda 210
4. La estructura jerárquica de los instrumentos de deuda para financiar entidades 215
V. Resumen 221
Sección 3 Dirección de Inversión de Instrumentos de Deuda de Empresas de Inversión Urbana 221
1. Activos físicos formados por instrumentos de deuda 222
2. Activos financieros formados por instrumentos de deuda 229
III. Instrumentos de deuda para revitalizar activos fijos 232
IV. Resumen 238
Apéndice 5: Lista de tipos de bonos corporativos 239
Apéndice 6 Variedades de Bonos Corporativos 250
Apéndice 7: Lista de Instrumentos de Financiación mediante Deuda de Empresas No Financieras 259
Capítulo 5 Estrategias de Transformación de las Empresas de Inversión Urbana 267
Sección 1 Razones y obstáculos para la transformación de las empresas de inversión urbana 268
1. El requisito inherente del crecimiento económico para la modernización industrial 268
2. Las restricciones de la financiación del suelo en la transformación de la estructura de consumo 273
3. Presiones Estructurales bajo Expansión de la Deuda 276
4. Cambios en la Lógica Interna de la Política y Métodos de Apoyo Gubernamental 279
V. Resumen 280
Sección 2 Sugerencias para la transformación de las empresas de inversión urbana 281
1. Combinando el negocio tradicional con la operación de mercado
2. Combinando ventajas propias con recursos gubernamentales283
3. Combinación de inversión y financiación 285
IV. Combinar la reforma del sistema con la innovación de modelos286
V. Resumen 288
Sección 3 Malentendidos sobre la Transformación de la Compañía de Inversiones Urbanas 289
1. Transformación ≠ Integración de Activos 289
2. Transformación ≠ Adquisición de Activos 291
3. Transformación ≠ Mercantilización Excesiva 293
4. Transformación ≠ Financiamiento de Avance 295
5. La Transformación ≠ Pérdida de Fe en la Inversión Urbana 297
VI. Resumen 298
Sección 4 Análisis de Caso de la Transformación de Urban Investment Company 299
1. Del sentido estricto de inversión urbana al sentido amplio de inversión urbana
2. Revisión de las políticas de transformación de las sociedades de inversión urbana 303
3. Estudio de caso de la transformación de Urban Investment Company 311
Referencia 340
Conclusión 342
Posdata 343

El artículo se divide en cinco partes. La primera parte revisa principalmente el contexto de nacimiento y la historia de desarrollo de las empresas de inversión urbana, y vuelve a reconocer y comprender las empresas de inversión urbana desde la historia que está a punto de ser olvidada. Se espera que esta parte pueda profundizar la cognición de la industria para los pasantes que entrevistarán bancos de inversión de bonos en el futuro, y aclarar las ideas de los nuevos empleados que han ingresado a los bancos de inversión de bonos pero están confundidos acerca de copiar la plantilla del prospecto; la segunda parte utiliza principalmente el sistema financiero y tributario, las finanzas de la tierra y los comportamientos de inversión y financiamiento de infraestructura para tener una comprensión más profunda de las creencias de inversión urbana que a menudo mencionamos. Se espera que esta parte del contenido avanzado sobre empresas de inversión urbana pueda brindar inspiración ideológica y extensión a los suscriptores de bonos, al personal de ventas de bonos o al personal responsable del financiamiento de empresas de inversión urbana que ya tienen cierta experiencia, para que puedan enfrentar la industria actual y el trabajo de manera más clara; la tercera parte se enfoca en los estados financieros de las empresas de inversión urbana para comprender cómo se concretan el apoyo del gobierno y la presión regulatoria. Se espera que esta parte pueda permitir a los jóvenes banqueros de inversión de bonos que no están realizando la debida diligencia encontrar la lógica central de su trabajo, y comprender mejor la base del financiamiento con el personal responsable del financiamiento de las empresas de inversión urbana; la cuarta parte es una colección de productos que utiliza un pensamiento poco convencional para enlazar todas las herramientas de financiamiento. Puede considerarse un manual introductorio para el personal de los bancos de inversión de bonos, que es para igual